Glossario del catasto

Il lessico catastale riunisce parole di natura tecnica, fiscale e cartografica. Questa raccolta aiuta a riconoscere i dati presenti in una visura, a leggere gli identificativi di un immobile e a distinguere documenti che hanno funzioni diverse.

Le definizioni sono sintetiche e descrivono l’uso ordinario dei termini. Per una pratica o una verifica sulla titolarità occorre considerare gli atti aggiornati e il contesto specifico del bene.

Termini catastali essenziali

Catasto

Archivio pubblico che descrive terreni e fabbricati attraverso dati identificativi, tecnici e reddituali. I dati catastali hanno finalità principalmente fiscali e non costituiscono, da soli, prova della proprietà.

NCEU

Sigla di Nuovo Catasto Edilizio Urbano, denominazione storica del sistema dedicato alle unità immobiliari urbane. Oggi la documentazione corrente fa riferimento al Catasto dei Fabbricati.

NCT

Sigla di Nuovo Catasto Terreni, l’archivio che identifica particelle agricole e altri terreni. Registra, fra gli altri dati, qualità colturale, classe e redditi catastali.

Foglio

Porzione della mappa catastale di un comune, contraddistinta da un numero. Il foglio restringe la ricerca prima di individuare la singola particella. Consulta la mappa catastale.

Estratto di mappa

Porzione della cartografia del Catasto Terreni riferita a una o più particelle. Il documento ufficiale va distinto dalla semplice consultazione online della mappa. Leggi la guida all’estratto di mappa.

Particella (mappale)

Area continua di terreno o sedime rappresentata nella mappa catastale con un numero. Insieme a comune, eventuale sezione e foglio forma l’identificativo di base del bene. Approfondisci particella, mappale e subalterno.

Mappale

Termine usato comunemente come sinonimo di particella catastale. Il numero va sempre letto nel contesto del comune, del foglio e, quando presente, della sezione. Approfondisci particella, mappale e subalterno.

Subalterno

Il subalterno è il numero che, nel Catasto dei Fabbricati, identifica la singola unità immobiliare all’interno di una stessa particella. Foglio e particella possono infatti riferirsi all’intero fabbricato, mentre il subalterno distingue le porzioni che hanno una propria identità catastale. In un condominio l’appartamento può essere, per esempio, il subalterno 12; una cantina censita autonomamente il 13; un box con rendita propria il 27. Anche beni comuni, come androne o vano scala, possono ricevere un subalterno nell’elaborato planimetrico, pur seguendo regole censuarie diverse. Il numero non descrive il piano, l’interno o la proprietà e non va dedotto dall’indirizzo: è un identificativo assegnato negli atti catastali. Può cambiare dopo una fusione, un frazionamento o un’altra variazione, quando le unità precedenti vengono soppresse e ne sono costituite di nuove. Si legge nella visura, nella riga degli identificativi, accanto a Comune, eventuale sezione, foglio e particella. In alcuni casi può mancare perché la particella individua già il bene; per una ricerca occorre quindi riportare esattamente i dati presenti nel documento aggiornato. Approfondisci particella, mappale e subalterno.

Rendita catastale

Valore attribuito alle unità immobiliari urbane che concorre alla determinazione di diverse basi imponibili. Dipende dalla categoria, dalla classe, dalla consistenza e dalle tariffe applicabili nella zona censuaria. Apri la consultazione rendite catastali.

Categoria catastale

Codice che inquadra un’unità immobiliare in base alla destinazione e alle caratteristiche generali. Sigle come A/2, C/6 o D/1 appartengono a gruppi con regole e funzioni differenti. Vedi le categorie catastali.

Classe catastale

La classe catastale è la gradazione della capacità reddituale attribuita a un’unità all’interno della stessa categoria catastale e, dove presente, della stessa zona censuaria. Non indica la classe energetica, la qualità edilizia in senso commerciale o lo stato di conservazione preso isolatamente. Serve a distinguere unità della medesima categoria che, nel quadro tariffario locale, esprimono livelli diversi di redditività ordinaria per caratteristiche, posizione e dotazioni considerate dal classamento. Di regola le classi sono indicate con numeri crescenti; il numero disponibile e il significato economico concreto dipendono dal Comune e dalla zona, quindi una classe 3 non è confrontabile automaticamente tra territori diversi. Per le categorie ordinarie, la tariffa d’estimo associata a categoria e classe viene moltiplicata per la consistenza: a parità degli altri dati, una tariffa di classe più alta produce normalmente una rendita catastale maggiore. La classe si legge nella visura catastale nella sezione dei dati di classamento, accanto a categoria, consistenza, superficie e rendita. Può non essere prevista per categorie speciali o particolari, per le quali la rendita segue una stima diretta. Approfondisci categoria, classe e classamento.

Accatastamento

Prima iscrizione di un immobile al Catasto dei Fabbricati, con identificativi, classamento e rendita quando prevista. La dichiarazione è predisposta da un tecnico abilitato con Docfa e non prova, da sola, la proprietà o la regolarità urbanistica. Leggi la guida all’accatastamento.

DOCFA

Procedura e software dell’Agenzia delle Entrate usati dai professionisti tecnici abilitati per dichiarare nuove costruzioni e variazioni al Catasto dei Fabbricati. Il documento può comprendere modelli censuari, planimetrie, elaborato planimetrico, elenco subalterni e proposta di classamento. Il proprietario conferisce l’incarico e fornisce la documentazione, ma non può predisporre e presentare da solo la pratica. Leggi la guida completa al DOCFA.

Consistenza catastale

Misura della dimensione catastale dell’unità, espressa con criteri diversi secondo la categoria. Può comparire in vani, metri quadrati o metri cubi e non coincide sempre con la superficie commerciale.

Vano catastale

Unità convenzionale usata per misurare la consistenza di alcune categorie del gruppo A. Accessori e ambienti possono incidere per frazioni di vano secondo le regole estimali.

Partita catastale

Numero con cui il vecchio sistema raggruppava beni riferiti alla stessa ditta catastale. È un dato storico che può comparire negli atti meno recenti, mentre le consultazioni moderne usano soprattutto identificativi e intestazioni.

Intestatario catastale

Persona o soggetto registrato negli archivi catastali con un diritto o una quota riferiti al bene. L’intestazione va verificata con gli atti immobiliari quando serve accertare la titolarità giuridica.

Visura catastale

Documento di consultazione che riepiloga identificativi, classamento, consistenza, rendita o redditi e intestazioni presenti in catasto. Può riguardare un immobile, un soggetto o una situazione storica. Leggi la guida alla visura catastale.

Voltura

Aggiornamento dell’intestazione catastale dopo il trasferimento di una proprietà, di un usufrutto o di un altro diritto reale. Registra in Catasto gli effetti di un titolo già esistente e non sostituisce l’atto che trasferisce il diritto. Leggi la guida alla voltura catastale.

Planimetria catastale

Rappresentazione grafica della distribuzione interna di una singola unità immobiliare urbana. Serve a confrontare la configurazione depositata con lo stato dei luoghi, nei limiti propri del documento catastale. Leggi la guida alla planimetria catastale.

Elaborato planimetrico

Disegno schematico che mostra la suddivisione in subalterni di un fabbricato o di una particella e individua anche gli eventuali beni comuni. Non sostituisce la planimetria dettagliata della singola unità.

Particella tavolare

Unità identificativa usata nei territori in cui vige il sistema tavolare. La sua lettura segue registri e regole specifici e non va sovrapposta automaticamente alla particella del catasto ordinario.

Zona censuaria

Porzione omogenea del territorio provinciale che può comprendere un comune, una parte di esso o gruppi di comuni. Costituisce il contesto territoriale per quadri tariffari e classamento.

Sezione catastale

Suddivisione interna del territorio comunale usata in alcuni archivi per completare l’identificazione di terreni o fabbricati. Se indicata nella visura, deve essere riportata insieme a foglio, particella e subalterno.

Ubicazione

Indirizzo con cui l’unità immobiliare è registrata, comprensivo quando disponibili di toponimo, numero civico, piano e interno. È un dato descrittivo distinto dagli identificativi catastali.

Coerenze (confini)

Indicazioni dei beni, delle strade o delle proprietà che delimitano un immobile. Sono frequenti negli atti notarili e nella documentazione storica, ma non sostituiscono una verifica tecnica dei confini.

Unità immobiliare urbana

Porzione di fabbricato, intero fabbricato o insieme di immobili capace di autonomia funzionale e reddituale secondo i criteri catastali. Di norma è identificata da foglio, particella e subalterno.

Identificativi catastali

Combinazione di comune catastale, eventuale sezione, foglio, particella e subalterno che consente di individuare un bene negli archivi. Un indirizzo simile non rende intercambiabili due identificativi diversi. Consulta la mappa catastale.

Qualità colturale

Tipo di coltura o destinazione produttiva attribuito a una particella del Catasto Terreni, come seminativo, prato o vigneto. Insieme alla classe contribuisce alla determinazione dei redditi catastali del terreno.

Reddito dominicale

Reddito catastale del terreno riferito alla proprietà del fondo e alla sua capacità produttiva ordinaria. È distinto dal reddito agrario e viene attribuito in base a qualità e classe.

Reddito agrario

Reddito catastale collegato all’esercizio dell’attività agricola sul terreno, nei limiti della potenzialità ordinaria del fondo. Compare nel Catasto Terreni accanto al reddito dominicale.