Strumento
Calcolo della rendita e del valore catastale
Inserisci rendita e categoria per stimare la rendita rivalutata, la base imponibile IMU e il valore ai fini dell’imposta di registro.
Per la pertinenza, seleziona prima casa solo se destinata al servizio dell’abitazione acquistata con il beneficio, nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria. La categoria da sola non basta: verifica tutti i requisiti nella guida ufficiale.
Che cos'è la rendita catastale
La rendita catastale è un valore fiscale attribuito alle unità immobiliari urbane che producono reddito. Si trova nella visura e può essere verificata gratuitamente con la consultazione rendite catastali dell’Agenzia delle Entrate. Deriva dalla categoria, dalla classe, dalla consistenza e dalle tariffe d'estimo applicate nella zona censuaria. Non indica quanto vale una casa sul mercato e non corrisponde al canone di locazione: è il punto di partenza convenzionale usato da diverse norme tributarie.
Prima di usare lo strumento verifica che la rendita appartenga proprio all'unità interessata e che la categoria catastale sia aggiornata. Le entità del gruppo F non compaiono nel menu perché non hanno una rendita propria. Un fabbricato nuovo o non ancora censito deve seguire il percorso di accatastamento dell’immobile: il calcolatore non può attribuire una rendita mancante. Il prezzo-valore è stimato solo per abitazioni e, in questo strumento, C/2, C/6 e C/7 dichiarate pertinenze abitative. Gli altri casi non sono coperti dal calcolatore.
La rivalutazione del 5% e le basi di calcolo
Per i fabbricati, la rendita inserita viene innanzitutto rivalutata del 5%. Una rendita di 500 euro diventa quindi 525 euro: 500 × 1,05. Su questo importo rivalutato si applica poi il moltiplicatore collegato alla categoria e allo scopo del calcolo. Lo strumento mostra i passaggi separatamente, così è possibile distinguere la rendita originaria dal risultato fiscale.
Il valore catastale o base imponibile IMU è la grandezza sulla quale si applicano, quando dovute, aliquote e detrazioni comunali. Non è l'IMU da pagare: per ottenere l'imposta occorrono anche aliquota, quota e mesi di possesso, eventuali agevolazioni ed esenzioni. Il valore ai fini dell'imposta di registro è invece la base convenzionale del sistema prezzo-valore, nei casi in cui tale disciplina è applicabile. Anche questo risultato non rappresenta l'imposta finale.
La stima prezzo-valore presuppone una cessione soggetta a registro proporzionale a un privato che non agisce professionalmente e la richiesta al notaio nell’atto. Il tool non verifica queste condizioni.
Coefficienti per IMU e imposta di registro
Tutti i coefficienti della tabella si applicano alla rendita già rivalutata del 5%. Per l'IMU il gruppo D, esclusa D/5, usa 65 e non 60. Per il registro, i coefficienti compatti 115,5 e 126 talvolta riportati nelle guide partono dalla rendita non rivalutata: equivalgono rispettivamente a 1,05 × 110 e 1,05 × 120, cioè allo stesso procedimento mostrato qui.
| Categoria o gruppo | IMU | Registro |
|---|---|---|
| A esclusa A/10; C/2, C/6, C/7 | 160 | 110 prima casa (escluse A/1, A/8, A/9); 120 negli altri casi abitativi e per le pertinenze dichiarate |
| B; C/3, C/4, C/5 | 140 | Non applicabile nel calcolatore |
| A/10 e D/5 | 80 | Non applicabile nel calcolatore |
| D esclusa D/5 | 65 | Non applicabile nel calcolatore |
| C/1 | 55 | Non applicabile nel calcolatore |
| E | Esente IMU | Non applicabile nel calcolatore |
Tre esempi svolti
1. Abitazione A/2 con agevolazione prima casa
Con rendita di 500 euro, la rivalutata è 500 × 1,05 = 525 euro. La base imponibile IMU teorica è 525 × 160 = 84.000 euro. Per il registro, selezionando “Prima casa”, il moltiplicatore è 110: 525 × 110 = 57.750 euro. La selezione non stabilisce da sola il diritto all'agevolazione, che dipende dai requisiti di legge.
2. Seconda casa A/2
Usando la stessa rendita di 500 euro, la rivalutata resta 525 euro e la base imponibile IMU resta 84.000 euro. Senza selezionare “Prima casa”, il moltiplicatore di registro passa a 120: 525 × 120 = 63.000 euro. Il diverso risultato dipende dalla finalità del coefficiente, non da una variazione della rendita catastale.
3. Negozio C/1
Per un negozio C/1 con rendita di 500 euro, il primo passaggio produce ancora 525 euro. Il moltiplicatore IMU è 55, quindi la base imponibile è 525 × 55 = 28.875 euro. Per il negozio il risultato prezzo-valore non è applicabile; il calcolatore non determina la base di registro per questo caso.
Valore catastale e valore di compravendita non coincidono
Il valore catastale è costruito con formule e coefficienti stabiliti per scopi fiscali. Il prezzo di compravendita nasce invece dall'accordo tra le parti ed è influenzato da posizione, superficie, stato dell'immobile, domanda e molte altre condizioni. Perciò una base imponibile di 84.000 euro non afferma che l'immobile possa essere venduto a quella cifra. Nel prezzo-valore, quando applicabile, il prezzo dichiarato nell'atto e la base catastale mantengono ruoli distinti.
Anche valore IMU e valore di registro possono essere diversi pur partendo dalla stessa rendita. Cambia il moltiplicatore, e nel caso abitativo può incidere la condizione di prima casa. Lo strumento aiuta a confrontare le basi, ma non calcola aliquote, imposte dovute, sanzioni o agevolazioni personali. Per individuare il fabbricato nel suo contesto puoi consultare la mappa catastale.
Per i terreni il meccanismo è diverso
I terreni non si calcolano partendo dalla rendita di un fabbricato. Il riferimento catastale è il reddito dominicale, soggetto a una propria rivalutazione e a moltiplicatori specifici, con regole che considerano anche il soggetto proprietario e l'uso agricolo. Questo percorso è fuori dall'ambito del tool: inserire qui il reddito dominicale produrrebbe un risultato improprio.