Calcolo della rendita e del valore catastale

Rendita catastale (€) Categoria catastale Seleziona una categoriaA/1 — Abitazioni di tipo signorileA/2 — Abitazioni di tipo civileA/3 — Abitazioni di tipo economicoA/4 — Abitazioni di tipo popolareA/5 — Abitazioni di tipo ultrapopolareA/6 — Abitazioni di tipo ruraleA/7 — Abitazioni in villiniA/8 — Abitazioni in villeA/9 — Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storiciA/10 — Uffici e studi privatiA/11 — Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghiB/1 — Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e casermeB/2 — Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)B/3 — Prigioni e riformatoriB/4 — Uffici pubbliciB/5 — Scuole e laboratori scientificiB/6 — Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie e circoliB/7 — Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei cultiB/8 — Magazzini sotterranei per depositi di derrateC/1 — Negozi e bottegheC/2 — Magazzini e locali di depositoC/3 — Laboratori per arti e mestieriC/4 — Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)C/5 — Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)C/6 — Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)C/7 — Tettoie chiuse od aperteD/1 — OpificiD/2 — Alberghi e pensioni (con fine di lucro)D/3 — Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)D/4 — Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)D/5 — Istituti di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)D/6 — Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)D/7 — Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industrialeD/8 — Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commercialeD/9 — Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggioD/10 — Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricoleD/11 — Scuole e laboratori scientifici privatiD/12 — Posti barca in porti turistici, stabilimenti balneariE/1 — Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aereiE/2 — Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggioE/3 — Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubblicheE/4 — Recinti chiusi per speciali esigenze pubblicheE/5 — Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenzeE/6 — Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunaleE/7 — Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei cultiE/8 — Fabbricati e costruzioni nei cimiteri (esclusi colombari, sepolcri e tombe di famiglia)E/9 — Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E Prima casa Calcola

Che cos'è la rendita catastale

La rendita catastale è un valore fiscale attribuito alle unità immobiliari urbane che producono reddito. Si trova nella visura e può essere verificata gratuitamente con la consultazione rendite catastali dell’Agenzia delle Entrate. Deriva dalla categoria, dalla classe, dalla consistenza e dalle tariffe d'estimo applicate nella zona censuaria. Non indica quanto vale una casa sul mercato e non corrisponde al canone di locazione: è il punto di partenza convenzionale usato da diverse norme tributarie.

Prima di usare lo strumento verifica che la rendita appartenga proprio all'unità interessata e che la categoria catastale sia aggiornata. Le entità del gruppo F non compaiono nel menu perché non hanno una rendita propria. Un fabbricato nuovo o non ancora censito deve seguire il percorso di accatastamento dell’immobile: il calcolatore non può attribuire una rendita mancante. Per gli immobili del gruppo E il calcolo restituisce il valore di registro previsto dalla tabella dati, ma segnala l'esenzione IMU al posto della base imponibile.

La rivalutazione del 5% e le basi di calcolo

Per i fabbricati, la rendita inserita viene innanzitutto rivalutata del 5%. Una rendita di 500 euro diventa quindi 525 euro: 500 × 1,05. Su questo importo rivalutato si applica poi il moltiplicatore collegato alla categoria e allo scopo del calcolo. Lo strumento mostra i passaggi separatamente, così è possibile distinguere la rendita originaria dal risultato fiscale.

Il valore catastale o base imponibile IMU è la grandezza sulla quale si applicano, quando dovute, aliquote e detrazioni comunali. Non è l'IMU da pagare: per ottenere l'imposta occorrono anche aliquota, quota e mesi di possesso, eventuali agevolazioni ed esenzioni. Il valore ai fini dell'imposta di registro è invece la base convenzionale del sistema prezzo-valore, nei casi in cui tale disciplina è applicabile. Anche questo risultato non rappresenta l'imposta finale.

Coefficienti per IMU e imposta di registro

Tutti i coefficienti della tabella si applicano alla rendita già rivalutata del 5%. Per l'IMU il gruppo D, esclusa D/5, usa 65 e non 60. Per il registro, i coefficienti compatti 115,5 e 126 talvolta riportati nelle guide partono dalla rendita non rivalutata: equivalgono rispettivamente a 1,05 × 110 e 1,05 × 120, cioè allo stesso procedimento mostrato qui.

Moltiplicatori applicati alla rendita rivalutata del 5%

Categoria o gruppo	IMU	Registro
A esclusa A/10; C/2, C/6, C/7	160	110 prima casa; 120 negli altri casi abitativi e per le pertinenze
B; C/3, C/4, C/5	140	140 per B; 120 per C/3, C/4, C/5
A/10 e D/5	80	60
D esclusa D/5	65	60
C/1	55	40,8
E	Esente IMU	40,8

Tre esempi svolti

1. Abitazione A/2 con agevolazione prima casa

Con rendita di 500 euro, la rivalutata è 500 × 1,05 = 525 euro. La base imponibile IMU teorica è 525 × 160 = 84.000 euro. Per il registro, selezionando “Prima casa”, il moltiplicatore è 110: 525 × 110 = 57.750 euro. La selezione non stabilisce da sola il diritto all'agevolazione, che dipende dai requisiti di legge.

2. Seconda casa A/2

Usando la stessa rendita di 500 euro, la rivalutata resta 525 euro e la base imponibile IMU resta 84.000 euro. Senza selezionare “Prima casa”, il moltiplicatore di registro passa a 120: 525 × 120 = 63.000 euro. Il diverso risultato dipende dalla finalità del coefficiente, non da una variazione della rendita catastale.

3. Negozio C/1

Per un negozio C/1 con rendita di 500 euro, il primo passaggio produce ancora 525 euro. Il moltiplicatore IMU è 55, quindi la base imponibile è 525 × 55 = 28.875 euro. Il coefficiente di registro è 40,8: 525 × 40,8 = 21.420 euro. L'effettiva applicazione del regime fiscale va verificata rispetto al tipo di atto e ai soggetti coinvolti.

Valore catastale e valore di compravendita non coincidono

Il valore catastale è costruito con formule e coefficienti stabiliti per scopi fiscali. Il prezzo di compravendita nasce invece dall'accordo tra le parti ed è influenzato da posizione, superficie, stato dell'immobile, domanda e molte altre condizioni. Perciò una base imponibile di 84.000 euro non afferma che l'immobile possa essere venduto a quella cifra. Nel prezzo-valore, quando applicabile, il prezzo dichiarato nell'atto e la base catastale mantengono ruoli distinti.

Anche valore IMU e valore di registro possono essere diversi pur partendo dalla stessa rendita. Cambia il moltiplicatore, e nel caso abitativo può incidere la condizione di prima casa. Lo strumento aiuta a confrontare le basi, ma non calcola aliquote, imposte dovute, sanzioni o agevolazioni personali. Per individuare il fabbricato nel suo contesto puoi consultare la mappa catastale.

Per i terreni il meccanismo è diverso

I terreni non si calcolano partendo dalla rendita di un fabbricato. Il riferimento catastale è il reddito dominicale, soggetto a una propria rivalutazione e a moltiplicatori specifici, con regole che considerano anche il soggetto proprietario e l'uso agricolo. Questo percorso è fuori dall'ambito del tool: inserire qui il reddito dominicale produrrebbe un risultato improprio.